五年前，嘉定江桥的一个新小区在繁荣时的售价高达712万元，如今二手房成交价降至427万元。这一数字清晰地揭示了一个问题：过去20年全民对房地产的执着——购房后只需静待升值的信念，已经遭到质疑。经济学家马光远引用国际清算银行的数据指出，预计全国房地产市场需要十年才能恢复到2021年的高点。他希望中年读者理解这并不仅仅是一个数字，更是房地产定价逻辑的重新定义。

马光远提到的“十年”这一判断源于对超过30%跌幅的房地产市场的研究，恢复前高的平均时长约为9.6年。这项研究涵盖了57个经济体的190次经济下行周期，说明无论使用何种政策工具，一旦市场跌破特定阈值，重回高点将受到严格的时间限制。以日本和美国为例，前者经历三十多年折磨，房价依旧未能回到1991年的高点；后者则在次贷危机后同样耗时十年才恢复至2006年的水平。这些案例表明，房地产周期的规律不受政策影响，而是有其自身的数学规则。

根据国际清算银行的数据预测，到2025年，全国商品房成交面积将从2021年的17.94亿平方米缩减至8.81亿平方米，销售总额也将大幅下滑。这种深度收缩的趋势在开发投资方面同样明显，虽然有人将其解读为开发商缺乏信心，但实际上这反映了市场的一种自我调整。库存连续52个月的攀升终于止步，显示出供需关系正趋向平衡。

然而，即使出现了库存趋势的转变，马光远依然坚持预测“十年”的原因在于，止跌并不等于回到高点。即便是病人经过急救从边缘复苏，想要再次达到最佳状态的过程本质上完全不同。2021年的高点，是居民杠杆率历史高峰的时候，社会对房价持续上涨的信仰达到极致，情绪和资产负债表状况急需恢复，而这并非仅靠降息和放宽首付可实现。价格的回升受到情绪和收入水平的制约。

同时，马光远提到的“十年”这一全国平均的数据并未考虑到城市之间的差异。虽然美国全国用了十年回升至高点，但纽约和旧金山仅需八年；日本虽然全国房价未恢复，但东京某些地区的公寓早已创新高。这表明只有人口和产业可持续的地方，房产才能适度恢复价值，而那些需求不足的区域将长期失去其金融属性。

在中国，部分核心城市如上海和北京的二手房交易仍然活跃，显示出市场对优质资产的认可，而一些近郊区域则因价格大幅下降面临着不再符合投资预期的风险。真正值得注意的是，近期推出的政策文件为房地产市场指明了方向，核心条款如预售商品房的按揭发放时间延后以及房贷比例上限的提高，均表明监管层对未来十年的房地产发展有了更为清晰的设计。